Sdružení

Odborníci na překonávání bariér REIT: Zvyšování nájemného a snižování cen

souhrn

Odborníci v tomto odvětví nabízejí řešení pro překonání překážek pokroku REIT. Reportér Securities Times, Zhang Da, nedávno informoval o častých zprávách o REIT. Za prvé, první tuzemský investiční fond pro dlouhodobý pronájem bytových nemovitostí (REITs) byla schválena k vydání na burze v Shenzhenu a poté první domácí objednávkou. REIT pro nájemní bydlení pro státní podniky vydané společností Shelves byly schváleny na burze v Šanghaji.

Odborníci na překonávání bariér REIT: Zvyšování nájemného a snižování cen

Odborníci na překonávání bariér REIT: Zvyšování nájemného a snižování cen-0

  Odborníci v tomto odvětví nabízejí řešení, jak překonat překážky pokroku REIT.

Odborníci na překonávání bariér REIT: Zvyšování nájemného a snižování cen-1

   Reportér Securities Times, Zhang Da, v poslední době často informoval o REIT. Nejprve byl prvním tuzemským fondem dlouhodobého pronájmu nemovitostí s nemovitostmi (REITs) schválena k vydání na burze v Shenzhenu a poté první domácí objednávkou. REIT státního nájemního bydlení vydaného Shelvesem byla schválena na Šanghajské burze cenných papírů a REIT, které po mnoho let mlčí, se opět staly žhavé téma. Ačkoli se jedná o inovativní pokusy o sekuritizaci aktiv v sektoru leasingu bytů, lze je označit pouze jako kvazi REIT.

Odborníci na překonávání bariér REIT: Zvyšování nájemného a snižování cen-2

   Jaké překážky brání rozvoji skutečných REIT? Jaké je dobré řešení? V tomto ohledu reportér z Securities Times pohovořil s odborníky z různých oborů průmyslu REITs, aby zjistil, jak by udělali krok.

Odborníci na překonávání bariér REIT: Zvyšování nájemného a snižování cen-3

   Zdanění a nízká míra návratnosti jsou dvě hlavní překážky, které již mnoho let neprorazily čínské REITs.

Odborníci na překonávání bariér REIT: Zvyšování nájemného a snižování cen-4

  V rozhovoru s reportérem z Securities Times Wang Gang, generální tajemník Čínské aliance REIT, řekl: "K vytvoření průmyslu nedochází přes noc.

Odborníci na překonávání bariér REIT: Zvyšování nájemného a snižování cen-5

   V současné době pracujeme na" pyramidě ". Spodní vrstva je právní struktura a fiskální a daňová struktura. Provozní a řídící funkce, správci aktiv a třetí předposlední úroveň je podpůrný systém pro kótování a obchodování. Věž je vzdělávání investorů.

Odborníci na překonávání bariér REIT: Zvyšování nájemného a snižování cen-6

   Jedná se o systematický a komplexní problém. Základní systém není dobře zavedený.

Odborníci na překonávání bariér REIT: Zvyšování nájemného a snižování cen-7

   ​​I když vyjdou předpisy Čínské regulační komise pro cenné papíry, tyto problémy nelze zásadně vyřešit. „Mezi nimi je relativně velkou překážkou zdanění. „Wang Gang je přesvědčen, že problém daně z přidané hodnoty a dvojího zdanění je tak velký, že mnoho aktiv si nevyberou REIT. Až bude daňový problém vyřešen, aktiva to udělají rádi.

Odborníci na překonávání bariér REIT: Zvyšování nájemného a snižování cen-8

   „Skutečné REIT vyžadují, aby 90% části příjmu bylo povinné pro dividendy.

Odborníci na překonávání bariér REIT: Zvyšování nájemného a snižování cen-9

   Na podnikové úrovni REIT je osvobozena daň z příjmu. Peníze jsou distribuovány různým investorům a investoři si vyřizují vlastní daňové zatížení. To je na držíme stranu. Nyní jsme Větší problém je v přední části konce reorganizace,V posledních několika letech byla čínská aktiva buď vyvinuta, nebo nakoupena fondy.

Odborníci na překonávání bariér REIT: Zvyšování nájemného a snižování cen-10

   Zakoupený fond je v pořádku, má strukturu SPV (speciální vozidlo) a má relativně vysokou účetní hodnotu; developerské projekty, zejména smíšené nemovitosti, které obsahují obytná i nákupní centra, musí být z developerské společnosti odstraněny, bude daň za zhodnocení půdy,Čtyřstupňová kumulativní sazba daně může dosáhnout až 60%, což je velmi vysoká. Při absenci politických pobídek bude velká daň z přidané hodnoty půdy omezovat tvorbu sekuritizovatelných aktiv Číny. Řekl, že kromě toho je nepřiměřený poměr nájemného a prodeje také velkou překážkou.

   Jak řekla nedávná hodnotící agentura dvou samostatných typů REIT, Hu Feng, senior ředitel DTZ, v rozhovoru s reportérem z Securities Times ,Hlavním důvodem, proč nebyly spuštěny skutečné čínské REIT, je to, že první je najít nemovitosti s vhodným výnosem z investic.

   Vlastnosti vhodné pro REIT, které mohou uspokojit potřeby investorů z hlediska výnosu, není snadné najít.

   „V minulosti byly náklady na kapitál relativně vysoké a míra návratnosti investic byla také relativně vysoká. Míra návratnosti důvěryhodných produktů byla snadno 10%.

   Nyní může být míra návratnosti těchto komerčních nemovitostí pouze 5 % až 6%.

  Bydlení je pouze 1% ~ 2%.

   Poté, co takový produkt vyjde, koupí si ho investoři? Zahraniční úrokové sazby jsou velmi nízké nebo dokonce záporné s výnosem 3% ~ 4% nebo 4% ~ 5%.

   Investoři jsou ochotni nakupovat. Úrokové sazby v mnoha zemích jsou velmi nízké, takže je to relativně dobré pro jeho vlastnosti být REIT. Současné kapitálové náklady mé země jsou však vysoké a tento obsah nelze pokrýt.

  Proto jsou náklady na kapitál důležitější. „Řekl.

  “ Zadruhé, REIT jsou prvním krokem v rámci Dlouhého pochodu, který má být zveřejněn, a v budoucnu bude třeba řádné institucionální fungování a řízení.

   „Hu Feng například řekl, jak zvýšit příjem z nemovitosti po zařazení na seznam, snížit náklady a získat stabilní peněžní tok. V současné době tým, který může usnadnit správu v Číně, není nijak zvlášť vyspělý. Také to teprve začíná, aby se zvýšila hodnota majetkových aktiv, je třeba vyvinout správu aktiv. Třetím je, že systémy a předpisy REITs je stále třeba vylepšovat, zejména v rané fázi kontroly rizik, což je velmi důležité.

  V celém REITu hraje velmi důležitou roli hodnocení majetku. Ke kontrole rizik projektu je nutné objektivně odrážejí hodnotu nemovitosti a situaci v oblasti nemovitostí.

   Ukažte ji investorům a regulačním orgánům. Čtvrtým cílem je vzdělávání investorů, včetně institucionálních investorů a individuálních investorů, a zavedení REIT. „Přestože v posledním desetiletí došlo k určitým obtížím, každý tvrdě pracoval na svém postupu. “ Řekl.

   Jak vyřešit problém nízkého poměru renty k prodeji jak zvýšením renty, tak snížením ceny? Wang Gang věří, že z pohledu poměru renty k prodeji = čistá renta / prodejní cena,Buď zvýší nájemné, nebo sníží cenu.

   „Zvýšení nájemného je ve skutečnosti projevem naší manažerské schopnosti. Můžeme nájemné zvýšit pomocí přidané hodnoty; snížit cenu, hledat relativně levnější příležitosti, zasáhnout ve fázi vývoje nebo najít špatné příležitosti ke snížení ceny.

   Hlavně Zvažte problém z těchto dvou přístupů,Ale existuje mnoho způsobů. „Řekl.

   Pokud jde o strategii„ uchopení oběma rukama “, souhlasil Wang Bufang, generální tajemník výzkumné skupiny pro sekuritizaci REIT Centra pro výzkum rozvoje Státní rady.

   Poukázal na to, že veřejné nájemní nemovitosti jako např. veřejné nájemní bydlení, bydlení s nízkým nájemným a dostupné bydlení mají charakter veřejné sociální péče. Nájemné placené obyčejnými lidmi je velmi omezené.

   Doporučuje se platit prostřednictvím dotací místní samosprávy nebo nákupem služeb.

  Tím se zvyšuje nájemné a splňují základní požadavky na výnosovou míru investorů. Současně, ať už se veřejné nájemní bydlení nebo dlouhodobé nájemní byty obvykle nacházejí ve vyspělých komunitách, často existují aktiva s vysokým výnosem, jako jsou dílčí trhy a parkoviště.

   Při provádění takové sekuritizace aktiv se doporučuje kombinovat nízký nájem -prodej bytových aktiv s aktivy s vysokým výnosem. Míra návratnosti je zabalena s vysoce kvalitními aktivy komunity,Je to ekvivalentní zlepšení celkové návratnosti balíčku podkladových aktiv. Pokud jde o prodejní cenu, Wang Bufang věří, že z hlediska ochrany zájmů investorů REIT a kontroly rizika sekuritizace aktiv je to obecně podobné bankovním hypotečním úvěrům, které vstupují do REIT se slevou podle tržní hodnoty, což je ekvivalentní snížení prodejní ceny. A v produktech podobných REITObecně platí, že podřízené cenné papíry jsou často drženy původními držiteli akcií nebo jejich strategickými investory a poskytují úvěrové posílení pro nadřízené cenné papíry, což také hraje podobnou roli při snižování prodejní ceny.

   „Stručně řečeno, v budoucnu budou existovat stále intenzivnější zemědělské modely, které regulují držení nemovitostí prostřednictvím REIT, což je v souladu s požadavky ústřední vlády na dlouhodobou stabilitu na realitních a finančních trzích. Je příznivé „mít tři, jednu kapku a jeden doplněk“. “Řekl Wang Bufang.

.